Muito se discute acerca dos principais direitos e deveres dos condôminos, que, por força do art. 1.334, § 2º do Código Civil, são os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direitos de aquisição sobre a propriedade imobiliária, como os promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários.
Entretanto, outra figura que se distancia do conceito de condômino mas que por muitas vezes está presente no condomínio é o inquilino, também chamado de locatário, que é regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes.
Inicialmente, insta salientar que o inquilino não é considerado condômino, uma vez que, para figurar nesta posição, é necessária a condição de proprietário, ou ao menos de titular de direito de aquisição, conforme já foi exposto. Com isso, o inquilino é considerado mero possuidor do imóvel, que deve respeitar as regras do condomínio.
A obrigatoriedade de respeito às normas do condomínio por parte do inquilino está prevista no art. 23, inciso X, da Lei do Inquilinato, a qual estabelece que o locatário é obrigado a “cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos”. Dentre as demais obrigações constantes do artigo citado, destacam-se:
a) pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação;
b) utilizar-se do imóvel de acordo com a sua destinação, tratando-o com o mesmo cuidado como se seu fosse;
c) finda a locação, devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, salvo nos casos de deterioração decorrente do uso normal;
d) realizar a reparação imediata dos danos verificados no imóvel, provocados pelo próprio locatário ou pelos demais indivíduos relacionados a este;
e) não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
f) pagar as despesas ordinárias de condomínio; entre outros.
Com relação ao último item, o próprio parágrafo §1º do art. 23 prevê que as despesas ordinárias que devem ser honradas pelos inquilinos dizem respeito à manutenção e ao dia-a-dia do condomínio, tais como: salários e encargos trabalhistas dos funcionários do condomínio; despesas de água, luz, gás e esgoto; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; manutenção e conservação dos jardins e dos equipamentos tanto hidráulicos/elétricos/mecânicos quanto de uso comum para o lazer, como elevadores, bombas hidráulicas, interfones, piscinas, salas de ginásticas; entre outras despesas.
Destaque-se, ainda, o entendimento jurisprudencial do TJ-DF, considerado majoritário, acerca da cobrança de taxa condominial, caracterizando-a como obrigação propter rem e atribuindo a responsabilidade do pagamento desta à figura do locatário/possuidor/inquilino:
“As obrigações condominiais têm natureza propter rem, e, portanto, aderem à coisa, e não à pessoa, bastando a demonstração de que o devedor é proprietário ou possuidor da unidade integrante do condomínio para o reconhecimento de seu dever de pagar a quota condominial.” Acórdão 901070, 2ª Turma Cível do TJ-DF.
“A cobrança de taxa condominial deve ser direcionada ao possuidor da unidade integrante do condomínio, a teor do art. 1.345 do Código Civil, que estabelece que a responsabilidade pelo pagamento das quotas de despesas de condomínio, em virtude de se consubstanciarem em obrigações propter rem, recai tanto sobre o proprietário do imóvel – titular do domínio – quanto sobre o ocupante da unidade a qualquer título (compromissário comprador, locatário ou comodatário, etc.), podendo a ação de cobrança ser ajuizada contra um ou outro, individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo.” Acórdão 860974, 1ª Turma Cível do TJ-DF.
Como se vê, é extenso o rol de deveres a que o inquilino se sujeita, tornando-se recomendável o estudo da legislação específica (tanto o Código de Processo Civil quanto a Lei do Inquilinato) atinente à matéria, para que não haja surpresa diante de determinada cobrança ou mesmo para coibir práticas abusivas tanto do síndico, como de condôminos e demais funcionários integrantes do ambiente condominial.
MIGUEL ZAIM – (Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT, Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
