Como definir qual a legitimidade de cada norma condominial? Qual é a diferença entre Convenção Condominial e Regimento Interno, bem como as particularidades de cada Assembleia. Embora essa matéria pareça estar sedimentada, por se tratar da espinha dorsal do Direito Condominial, na pratica não é bem assim, a maioria das lides que estão no Judiciário, ou no cotidiano dos síndicos e advogados condominiais estão justamente ligadas ao tema: Convenção Condominial, Regimento Interno e Assembleias.
Caio Mario Pereira da Silva relata que:
“A lei prescreve os direitos e as obrigações dos condôminos, e deve considerar-se irredutível a sua fixação. Partindo de que a convivência em um mesmo edifício deve subordina-se a um complexo de normas mínimas de comportamento, o legislador estatui um standard de deveres, com a correlata correspondência de faculdades e um complexo de direitos, a que correspondem ora deveres particulares dos demais condôminos, ora deveres gerais negativo”. (SILVA, 2015, p, 93)
Cada norma tem sua exata dimensão e legitimidade, e a confusão entre elas pode resultar em decisões e atos nulos de pleno direito, mesmo que sejam dotados da vontade dos condôminos.
O primeiro ponto a apontar em relação às normas internas de um condomínio, esta justamente na Legislação Externa, na condição hierárquica entre elas, e na necessidade de consonância. As normas internas de um condomínio devem respeitar o que rege a Constituição Federal, o Código Civil, as Legislações Municipais, Estaduais e Federais, bem como todo o Complexo de Leis que normatizam o assunto do Direito Condominial.
Importante salientar o fato de que tanto para as Convenções, quanto as Assembleias existem formalidades e solenidades exigidas por lei, sendo que, a não observância desses critérios, podem resultar em atos nulos ou anuláveis.
Iniciamos a redação pela norma condominial mais importante, a Convenção do Condomínio, ela esta no topo da pirâmide hierárquica interna. Todas as regras do Condomínio deverão estar descritas neste documento, sendo que só são válidas as regras que nele constam. Cada condomínio redige a sua, assim que começa a ocupação pelos moradores. O ideal é que um advogado especialista em Direito Condominial acompanhe e auxilie na elaboração desse documento. Existe uma complexidade Jurídica que somente um advogado possui a devida competência para lidar, aliás, importante salientar que é justamente a ausência e a inexigibilidade da atuação desse profissional que resulta em um volume de problemas que poderiam ser evitados.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que Constituir o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II – sua forma de administração;
III – a competência das Assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V – o regimento interno.
O artigo 1.334 supracitado deixa claro o que deve conter na convenção e ainda dispõe sobre a possibilidade de dos interessados estipularem outras matérias. Já o artigo 1.333 define o Quórum necessário para realização da Convenção que irá Instituir o Condomínio Edilício.
Há no texto acima duas palavras grifadas, Constituir e Instituir, isso porque existe a Convenção de Instituição e a Convenção de Constituição. Ambas possuem matérias diferentes. A Convenção de Instituição é aquela que Institui o condomínio, ou seja, é por ela que o condomínio nasce, é como se fosse uma certidão de nascimento, pois se trata de um documento obrigatoriamente registrado no Cartório de Ofício e Registro de Imóveis. A partir desse registro, os órgãos legais têm conhecimento de que aquele conjunto residencial ou comercial é de fato um condomínio. Este documento formaliza o empreendimento perante os órgãos competentes. É quando o proprietário ou construtor do imóvel transforma-o em diferentes unidades autônomas. Sobre a instituição do condomínio edilício temos outros artigos elucidantes no portal.
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Já a Convenção de Constituição de condomínio é o ato em seqüência da Convenção de Instituição. A palavra Constituição nesse caso pode ser interpretada com o mesmo sentido da nossa Constituição Federal, pois também é um documento que dita normas e regras, só que no âmbito do funcionamento e administração de Condomínios, bem como os direitos e os deveres dos Condôminos. Trata-se de declaração de vontade, que produzirá efeitos não somente aos seus subscritores, mas também aos seus sucessores e sub-rogados, contemplando, ainda, aqueles que transitarem ou participarem do condomínio de alguma forma. Nesse sentido, a legislação se manifesta em relação aos requisitos necessários para os efeitos da convenção, sejam eles Inter Partes (entre as partes) ou Erga Omnes (para todos). O art. 1.333, do CC, estabelece que para que os efeitos da convenção sejam Erga Omnes é necessário o registro da convenção em cartório, e com o quorum necessário de no mínimo, dois terços das frações ideais. Porém se não for registrada, mas aprovada em Assembleia geral de condôminos regular, seguindo os moldes do art. 1.333, ela faz lei entre os condôminos, passando a disciplinar as relações internas do condomínio, tendo então apenas o caráter Inter Partes. Esse entendimento é objeto de sumula, portanto, pacificado.
STJ – Súmula 260 A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos
De acordo com tudo o que foi partilhado até aqui podemos perceber que os artigos de lei mencionados determinam uma série de instrumentalidade necessária para a elaboração e validade de uma convenção, seja ela de Instituição ou Constituição, obviamente, na ausência ou no erro dessa instrumentalidade a nulidade será fato.
Está claro que a Convenção é um documento administrativo, que regula matérias como o tamanho das frações ideais, a forma de cobrança das quotas, os juros, e vários outros critérios para assuntos financeiros, de propriedade, sanções, finalidade do empreendimento, síndico, entre outros. Ademais está contido na Convenção o Regimento Interno, que a meu ver é um código de convivência, pois possui elementos que regularizam o convívio entre as pessoas, a forma como será utilizada a propriedade em comunidade. São normas de conduta e de comportamento. Esse documento deve estar contido na Convenção do Condomínio, assim como a Constituição das Assembleias, e apenas por esse fato, ainda que existam outros, podemos contemplar tanto a questão hierárquica, quanto a questão da consonância, visto que se estão contidos dentro da Convenção, são hierarquicamente inferiores, e devem estar de acordo com a letra da mesma.
O Regimento Interno está disciplinado de forma expressa no art.1334- V, e implícita no art.1333, ambos do Código Civil, sendo que a redação desses artigos estabelece que o Regimento Interno está contido na Convenção, devendo ser registrado em cartório como parte da mesma, e, portanto aprovado com um quórum de no mínimo dois terços das frações ideais. A redação completa sobre o Regimento Interno também pode ser observada na legislação no portal
Existe a possibilidade de alteração do regimento interno, e para isso devemos deixar claro um ponto ainda polêmico em relação a esse assunto.
O Código Civil em seu Art. 1.351.previa que:
“Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.”
No entanto ouve uma mudança na redação desse artigo com a Lei 10.931/2004, dando outro entendimento para o mesmo, vejamos:
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
Atualmente após a nova redação, muitos especialistas entendem que o quórum para a alteração do regimento interno passou a ser o da maioria simples dos presentes na Assembleia. Todavia normalmente as Convenções foram escritas antes mesmo dessa mudança de redação, o que justifica a polêmica em torno do assunto, gerada pela diversidade de interpretações.
O que devemos ter claro é que é possível a alteração do regimento interno, e em muitos casos é mais que necessário, pois é preciso se adequar ás transformações sociais e legais.
O que Não deve conter no regimento interno? Primeiramente qualquer norma que afronte todas as leis superiores externas, o Código Civil a Constituição Federal, e internamente a própria Convenção, e posteriormente tudo aquilo que a lei determina que seja competência da Convenção.
O que deve conter em um regimento interno? Como a lei não determina exatamente a matéria do regimento interno, e determina o que deve conter na Convenção, podemos concluir que o Regimento Interno possui uma matéria residual, com cunho social e disciplinar. Regras para o uso de todas as coisas comuns: elevadores, churrasqueira, piscina, garagem, entre outros. Normas de conduta interna dos moradores, dos funcionários, dos visitantes. Como utilizar as sacadas, ou fachadas, sobre instalações de antenas e serviços, a criação e circulação de animais domésticos. As possíveis sanções no caso do descumprimento dessas regras. Existe um universo muito particular a cada condomínio que por sua vez determina matérias bem especificas de convívio em comunidade. Cada condomínio é uma pequena Sociedade.
Seguimos com o texto abordando as Assembleias, não existe uma posição hierárquica entre as Assembleias, a Convenção e o Regimento Interno, visto que esses dependem das Assembleias como pressupostos de validade e existência. As Assembleias são o instrumento, a forma, como são construídos, alterados, extintos, tanto a Convenção quanto o Regimento Interno
Pedro Elias Avvad define Assembleia na seguinte forma:
“A Assembleia é o órgão máximo pelo qual se manifesta o condomínio, sendo, também, o seu órgão deliberativo. Constituindo-se o condomínio pela conjugação dos poderes inerentes a propriedade de diversas pessoas sobre bens e serviços de uso comum, dentro de uma mesma edificação, a sua representação jurídica, ou a sua exteriorização, se faz pela reunião dos proprietários desses bens comuns que são os condôminos, por meio de um organismo denominado “Assembleia” que funciona segundo normas legais e convencionais….”. (AVVAD, 2017, p,149)
O Código Civil descreve todas as orientações referentes às assembleias, em seus artigos 1.347 aos 1.356 (ver legislação no portal) sendo que também há previsões na Lei 4.591 de 1968. Existe espaço para outras possibilidades, o legislador não foi taxativo ou categórico, pois inúmeros assuntos e demandas podem estar contidos em uma Assembleia. A legislação deixa claro que existem duas modalidades de Assembleia, as Ordinárias e as Extraordinárias. Ambas possuem diferentes matérias e quóruns. As assembleias Ordinárias, são obrigatórias, e anuais, geralmente versam sobre a apresentação e aprovação dos orçamentos das despesas e prestação de contas do síndico. Normalmente aproveitam essa assembleia para eleição ou reeleição de sindico, subsíndico e outras comissões ou conselhos, mas os assuntos não se limitam apenas nesses, podem existir outras pautas. O fato é que demais assuntos que não sejam específicos das assembleias ordinárias, podem ser abordados nas assembleias extraodinárias, sendo que essas podem ser convocadas a qualquer tempo, e são as mais comuns dentro do cotidiano do condomínio.
Quem faz as convocações para as Assembleias?
Primeiramente o Síndico, mas também pode ser feita pelos condôminos, ou na ausência de assembleia, o juiz decidirá, é o que deixa claro os artigos do código civil abaixo.
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a Assembleia dos condôminos;
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
- 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
- 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
No caso das assembleias extraordinárias os condôminos também poderão convocar, vejamos:
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos
O que devemos ter claro é que qualquer decisão de assembleia pode ser anulada. Se a mesma não estiver revestida das normas necessárias para sua existência (quórum, convocação, matéria) e também de legalidade (contrariar leis externas ou internas). Lembrando que não existe uma matéria específica para cada Assembleia, mas sim um quórum específico para cada matéria. No portal temos material referente aos quóruns necessários para cada modelo de assembleia.
Abaixo algumas jurisprudências que deixam claro que a não observância das formalidades da Assembleia podem decidir uma lide, e anular atos.
No caso em tela o recurso foi provido e foi reconhecida a nulidade da assembleia que destituiu a apelante do cargo (a sindica) e, conseqüentemente, condena o apelado ao pagamento de lucros cessantes, visto que a mesma teve seu salário suspenso.
Segue o link do portal para melhor leitura da Jurisprudência:
CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL C. C. REINTEGRAÇÃO AO CARGO DE SÍNDICA E INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E DANO MORAL. Em havendo elementos suficientes para a formação da convicção do julgador, o julgamento no estado é imperativo, não se podendo falar em cerceamento de defesa. Assembleia geral extraordinária, que destituiu a apelante do cargo de síndica, cujo mandato terminaria em 08/08/2017. Convocação da assembleia em desacordo com o previsto na convenção condominial. Vício formal que maculou a assembleia de destituição e a seguinte realizada aos 21 de maio de 2016. Lucros cessantes verificados. Mero dissabor que não caracteriza lesão anímica e afasta a compensação pretendida a este título. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP 10092085820168260348 SP 1009208-58.2016.8.26.0348, Relator: Dimas Rubens Fonseca Data de Julgamento: 07/08/2018, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 07/08/2018)
Outro exemplo de vício em Assembleia:
O Código de Processo Civil dispõe em seu art. 784, inciso X que é título executivo extrajudicial, “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. DETERMINAÇÃO DE EMENDA. DIVERGÊNCIA. VALORES APRESENTADOS. FUNDAMENTAÇÃO. ASSEMBLEIA. NÃO DEMONSTRADA. INCLUSÃO. TARIFA INDEVIDA. ILEGITIMIDADE. EXECUTADO. ARTIGO 321 CPC. EMENDA NÃO APRESENTADA. EXTINÇÃO DEVIDA. EXCESSO DE RIGOR. INOCORRENTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. O Código de Processo Civil dispõe em seu art. 784, inciso X que é título executivo extrajudicial, “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembléia geral, desde que documentalmente comprovadas”. 2. Compete ao exequente demonstrar a fundamentação dos valores cobrados, quer seja na Convenção Condominial ou na Ata de Assembleia Geral. Não tendo o exequente indicado a fundamentação da cobrança, não cumpriu os requisitos legais, nem permitiu a defesa do executado. 3. Os documentos apresentados indicam que os valores deveriam ser cobrados conforme a fração ideal de cada unidade e não pelo número de unidades, de onde se verifica, portanto, a incerteza do valor alcançado. 3.1. Entretanto, o cálculo apresentado diverge do informado, nem esclarece a forma que os valores foram encontrados, impedindo a defesa do executado. 4. O valor do rateio de gás só pode ser executado se considerado como despesa ordinária na Convenção Condominial ou Assembleia Geral. Precedentes. 4.1. No caso dos autos não houve demonstração da inclusão do rateio de gás como despesa ordinária, de forma que sua inclusão na execução é totalmente irregular. 5. Conforme estabelecido no REsp 1.345.331/RS, analisado sob a sistemática dos recursos repetitivos, não tendo o contrato de compra e venda firmado com o apelado sido registrado, sua legitimidade só se comprovaria com a prova de sua posse, bem como de o Condomínio ter sido informado da existência do contrato. 5.1. Inexistindo tais provas, necessário entender pela ilegitimidade do executado. 6. Tendo o juízo observado o disposto no art. 321 do CPC e oportunizado à parte a juntada de documentos e emenda da inicial; e tendo a parte quedado-se inerte, apresentado mera petição reiterando a Inicial; correta a sentença que indeferiu a inicial. 7. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. (TJ-DF 20160910204932 DF 0020034-41.2016.8.07.0009, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Data de Julgamento: 02/05/2018, 1ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 11/05/2018 . Pág.: 346-356)
Nesse caso, houve uma eleição anulada por não respeitar a redação do Regimento Interno
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – OMISSÕES INEXISTENTES – ELEIÇÕES CONDOMINIAIS – OFENSA AO REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO NULIDADE – NEGOU-SE PROVIMENTO. Os embargos de declaração se prestam a sanar os vícios de obscuridade, contradição ou omissão dos julgados e corrigir erro material (CPC 1.022/2015), não podendo ser utilizados para provocar nova apreciação da matéria. É nula a eleição realizada sem observância do Regimento Interno do Condomínio, segundo o qual somente está autorizado a votar quem tiver ingressado no condomínio até 90 dias antes do pleito eleitoral. Negou-se provimento aos embargos de declaração.(TJ-DF 20150610012934 0001280-94.2015.8.07.0006, Relator: SÉRGIO ROCHA, Data de Julgamento: 09/11/2016, 4ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 16/12/2016 . Pág.: 834/859)
Contudo, o que podemos analisar do presente artigo é que fica claro a importância e a necessidade, cada vez maior, da atuação dos advogados no universo do Direito Condominial, isso porque toda matéria que rege a vida de um condomínio, o trabalho de um síndico, é conteúdo de Lei, são normas e princípios legais, sejam elas Federais, Estaduais ou Municipais. A realização de uma assembleia é uma atividade de práxis para um Síndico, no entanto é um ato repleto de formalidades, todas descritas na lei de forma imperativa e exigível.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
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