Triste e sórdido tema, melhor seria não narrá-lo ou contextualiza-lo.
Por certo, que nos estamos ocupando a propriedade de forma diferente, é nítido que também estamos compartilhando em forma de condomínios, nas mais diferentes configurações, desde a lei 4.591/64 (Lei das Incorporações Imobiliárias, lei 10.406/02 (Código Civil), Lei da Reurb, Lei da Multipropriedade (“time sharing”).
Essas novas formas de ocupação, por certo trouxeram vários nichos de mercado, seja na área de administração, contábeis, jurídica, de manutenção, prestação de serviço, etc. e etc. …
Obviamente, esse mercado vem despertando interesse de muitas pessoas, empresas, investidores, até mesmo as Empresas de fomento Mercantil. Todas querem prestar serviços para condomínios.
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Nos condomínios, existem vários mitos, que inclusive serviram como roteiros caricaturados de ensaios teatrais e cenográficos, trazendo a representação do síndico, ou do condômino chato em assembleia, até mesmo do inadimplente.
Um do mitos, que verificamos em condomínios, que povoa a mente dos incautos, que inclusive virou até jargão é a fala de que “a assembleia é soberana e pode tudo”, trata-se de um erro, em verdade a assembleia tudo pode, desde que margeada pelos ditames da lei e da norma interna condominial, portanto, suas decisões devem guardar sintonia, inclusive em homenagem as lições Kelsianas sobre a hierarquia das normas.
Outro dos grandes “mitos” propagados, que inclusive podem ser classificados como “contos da carochinha”, é a inadimplência. É certo que o síndico abarca a obrigação, trazida pelo artigo 1.348, inciso XII, que leciona dentre várias de suas competências, a de “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”.
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Os condomínios hoje são verdadeiras corporações, movimentam muitos recursos e serviços, sendo grande consumidores e arrecadadores de tributos, em todas as esferas, quer sejam Federal, Estadual e Municipal, esta última, sendo um dos sólidos contribuintes no que concerne IPTU e Imposto de serviços (ISSQN).
Diante dessa assertiva, podemos inferir que esses condomínios devem ser administrados dentro dos princípios que determinam a governança corporativa, sobretudo a transparência, planejamento, equidade e “compliance”, que nada mais é do que o cumprimento das normas.
Em linhas supra, falamos de alguns folclores contados em condomínios, mais especificamente da inadimplência, da obrigação legal do síndico de cobrar os devedores, da governança corporativa e do dever de cumprimento das normas.
Obviamente que a questão da inadimplência, é tida como problema, contudo, verificamos que tal assunto é tratado dessa maneira por aquele síndicos desidiosos, que não observam todos os regramentos necessários a sua gestão, há de se instituir planejamento como instrumento de gestão, inclusive no que tange a inadimplência.
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A grande realidade, é que o condômino, com um dia de atraso já figura como devedor, como inadimplente, podendo a partir de então, o síndico, impingir sobre o impontual, os procedimentos de cobrança, tanto de forma Extrajudicial ou até mesmo judicializando a questão.
Em verdade, com o advento da lei do Novo Código de Processo Civil Brasileiro, através do artigo 784, inciso X, conferiu a quota o “status” de Titulo Executivo Extrajudicial, portanto tornou mais célere o processo para recebimento da inadimplência.
Processualmente falando, após ingresso da ação de Execução, no despacho inicial o juízo determina o pagamento da divida no prazo de 3 (três) dias, com a redução dos honorários advocatícios pela metade (5% – cinco por cento), ou prazo para parte impugnar em 15 (quinze) dias, com acréscimo de 10% (dez por cento) de honorários.
Desde a distribuição da ação poderá, o condomínio, requerer certidão de distribuição, podendo ser averbada a margem da matricula da unidade, o que garantirá que caso o imóvel seja vendido no curso da ação, os privilégios de adquirente de boa-fé do terceiro comprador.
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Além do acima mencionado, existe um arsenal de medida a disposição do condomínio. Após o prazo para resposta a Execução, pode o condomínio requerer ao juízo que determine a inscrição do inadimplente nos Órgão de Proteção ao Crédito, Protesto no Cartório, apreensão, em alguns casos, da CNH e/ou do passaporte, controle de gastos com cartão de crédito, busca de dinheiro nas contas do Executado, penhora no veículos devedor e pelo fato da debito de natureza “propter rem”, adjudicação do imóvel em favor do condomínio, ou podendo ser leiloado em hasta pública.
Portanto, dentro das medidas judicias que podem ser manejadas pela administração do condomínio, são inúmeros os recursos que podem ser cabíveis para a consecução da quota devida.
Isso precisa ser observado pela gestão condominial, visto que são meios conferidos pela lei, pelos quais o síndico pode lançar mão para cumprir a obrigação mencionada em linha volvidas para cobrar os devedores.
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Lamentavelmente a inadimplência em condomínio é um mito contado por amadores e reforçado por empresas que tem interesses realizar a pratica de fomento mercantil, valendo-se da falsa premissa de ser dificultosa a cobrança dos condôminos impontuais ou da falta de conhecimento dos síndicos neófitos, para instituir este serviço. Eis que surgem no mercado as empresas com os mais variados nomes, ANTECIPADORAS DE RECEITAS, GARANTIDORAS, ASSESSORIAS DE COBRANÇA, geralmente essas empresas prometem para o síndico a solução dos problemas de inadimplência, mas, na realidade, isso tudo são falácias, tudo criação de um versão da realidade em que a inadimplência seja presente, não importa a capacidade da administração do condomínio, colocando em cheque inclusive a idoneidade dos coproprietários, pois através dessa versão irreal, a presença da inadimplência podem essa empresas de facturização, vender suas operações e juros para os condomínios. Ora, o erro já principia no momento em que se admite tal realidade.
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Outro fator que a carece observação, é que a operação em si, que lançam mão as referidas empresas, mandam o dinheiro para o condomínio, ficando com a carteira de quotas condominiais a receber para si, isso, para qualquer leigo, tem plena compreensão que houve uma operação de fomento mercantil, em que pese as referidas empresas negarem essa pratica veementemente, duvidando da inteligência do homem médio.
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É certo que existem exceções, não podemos esquecer, que as operações de fomento mercantil, são passiveis da incidência de impostos, a saber, Imposto de Renda Sobre Pessoa Jurídica pelo lucro real, contribuição social, PIS, Cofins, IOF e ISS.
Na realidade, essas empresas, em sua maioria, se travestem de prestadoras de serviço, para sonegarem os impostos devidos, o que podem representar um grande perigo para os condomínios, pois em caso de fiscalização, a apuração evasão fiscal, acarretará ao condomínio, condenação solidaria na obrigação pagar ao erário.
Outro ponto importante, é o fato de que o valor do crédito antecipado ao condomínio, boa parte das vezes é muito maior que o próprio capital social da empresa prestadora de serviços, o que também leva a crer que a atividade exercida guarda pouca intenção de idoneidade.
Inclusive, temos notícia de que alguns condomínios, ao deparem com essas empresas, estão promovendo denúncia junto a Delegacia da Receita Federal e as Fazenda Municipais.
Os condomínios, em suas relações contratuais, conforme entendimento dos Tribunais Superiores, gozam das regras protetivas do Código de Defesa do Consumidor, o que significar dizer que quando se condiciona a venda ser um serviço a aquisição obrigatório de outro, sem que haja a necessidade técnica para tanto, lá esta configurada a pratica da mal fadada “venda casada”, o que no artigo 39, I do Código de Defesa do Consumidor é considerada pratica abusiva e proibida.
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O que importa dizer que, boa parte dos contratos celebrados com essas empresas de fomento, além do serviço de antecipação de receita pelo direito de sub-rogação do crédito (repasse da carteira), impõe ao condomínio a contratação de serviços jurídicos para a cobrança das quotas condominiais, fazendo-o em nome do condomínio, gerando risco, de caso algum excesso praticado, a responsabilização pessoal do síndico.
A cobrança em nome do condomínio, além de representar um risco para o síndico, ainda é uma forma dessas empresas de subverterem as normas fiscais, burlando a fiscalização e cobrando do condômino devedor as quotas em atraso, e ainda, embutindo a cobrança de honorários advocatícios.
Neste ponto, é necessário pontuarmos que estamos diante de uma contravenção penal, uma vez que o exercício da advocacia, em primeiro lugar, é privativo do advogado, e quando é laborada ou ofertada por profissional não habilitado, ou seja, sem inscrição regular nos quadros da Ordem dos Advogados, torna-se ilícito, tudo conforme artigo 47 do Decreto Lei 3.688/41.
Ainda, ao advogado que se beneficiar do contrato das antecipadoras de receita, estão sujeitos ao que disciplina o Código de Ética da Ordem do Advogados do Brasil, conforme consta no artigo 40, inciso IV, quando trata da vedação da divulgação de forma conjunta qualquer atividade aliada a advocacia.
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Outro aspecto que mais causa consternação para a advocacia, é o fato de que as empresas prestadoras de serviço de fomento, guardam para si algo que é privativo dos profissionais da advocacia, que é o Honorário do Advogado.
É de sabença comum que o advogado, é o individuo que passou, durante o período não mitigável de 5 (cinco) anos, pelos bancos da faculdade, onde obteve aprovação sob os rigores estabelecidos pelas instituições de ensino superior, além de ao final, serem submetidos a prova classista de ingresso, que atualmente são em duas fases, para que ao final, atendendo os requisitos de ingresso, pedir filiação a Ordem dos Advogados do Brasil, em uma das seccionais a sua escolha.
Os Honorários do profissional do Direito, conforme sumula vinculante numero 47 do STF, são verbas de natureza alimentar, o que foi abarcado pôr inúmeros artigos do Novo Código de Processo Civil, tratando-se, portanto, de valorização profissional, que passa pelo direito e garantia fundamental Constitucional da dignidade da pessoa humana, sendo o direito inalienável daquele que presta serviço com advogado, inscrito na OAB, conforme leciona o artigo 22 da lei 8.906/94.
É, portanto, uma pratica espúria, expropriar direito alheio para si, devendo o advogado levantar bandeira contra qualquer tipo de aviltamento de seus direitos.
Portanto, concluímos que a adoção de prestadora de serviço dessa natureza, é uma pratica temerária, uma vez que os síndicos, conforme demonstrado ao logo deste artigo, possuem ferramentas conferidas pela lei para cumprir de forma digna o necessário enfrentamento ao fantasma da inadimplência. Não sendo necessário, valer-se de prestadores de serviços que podem a futuro gerar “dor de cabeça”, através de soluções questionáveis e desnecessárias.
MIGUEL ZAIM – Advogado e Professor. Docente, nas seguintes Instituições: Faap/SP, Cebpjur/RJ, Santa Tereza/PI, Unepos/DF. Doutor e Mestrando em Direito. Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário e Direito Ambiental. Autor dos Livros: Síntese do Direito Condominial Contemporâneo, Manual Prático da Advocacia Condominial e Reflexões sobre Direito Condominial e Cartilha do Síndico. Membro do IAMAT- Instituto dos Advogados Mato-Grossenses, da ABA, Associação Brasileira de Advogados, da Comissão de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT, Diretor do IBRADIM/MT.
