Uma das questões mais importantes para um condomínio é a gestão financeira. O objetivo dela é administrar de forma eficiente o dinheiro dos condôminos, adotando estratégias e procedimentos que visem prevenir as ocorrências de falta de dinheiro e inadimplência dentro da sociedade condominial.
Diversos fatores devem ser observados, como o fundo de reserva, os gastos com despesas ordinárias e extraordinárias, controle dos condôminos inadimplentes, e outras formas de administrar, caso ao contrário, as consequências de uma má gestão é um dos maiores problemas dentro dos condomínios.
Dentre esses fatores, a inadimplência é o que mais gera desgastes nos condomínios, atingindo indiretamente os condôminos que sempre cumpre com suas obrigações.
A inadimplência se dá em razão do não cumprimento do condômino, de pagar suas contribuições condominiais que foram estipuladas em assembleia. Essas contribuições envolvem as despesas ordinárias e extraordinárias, as quais foram detalhas de forma minuciosa em nosso artigo publicado, recomendamos a leitura.
Diante desse fato, é dever do síndico fazer a cobrança das contribuições perante os condôminos, conforme descreve o art. 1.348, VII:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
(…)
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
Tal responsabilidade não é apenas um dever qualquer que pode ser relegado ou nos dizeres comuns “ir levando com a barriga”, deverá que dar máxima atenção a isto, sob pena de caracterizar a responsabilidade civil do síndico.
bem, com essas contribuições não pagas, isso gera um crédito para o condomínio cobrar, devendo o síndico tomar as devidas providências o quanto antes, caso ao contrário, poderá ocorrer à prescrição.
O instituto da prescrição no Direito é entendido como, a perda da possibilidade de exigir algo por ter deixado o tempo passar, conforme o art. 189, do Código Civil:
Art. 189. Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.
Ou seja, quando o direito é violado, aqui no caso, o dever de pagar as contribuições, gera um prazo para o condomínio cobrar. Caso esse prazo não seja observado, ocorre a perda do direito de cobrar esses créditos. Regra geral, o prazo começa a contar da data em que ocorreu a violação.
Discutia-se muito sobre qual era o prazo prescricional para cobrança das cotas condominiais. Antes da entrada em vigor do Código de Processo Civil/2016, o entendimento era o prazo descrito no art. 205, do Código Civil:
Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
Desse modo, era o entendimento dos seguintes julgados:
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. TAXAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. DECENAL.
1) O prazo prescricional para a cobrança de taxas condominiais é o geral, de 10 (dez) anos, nos termos do art. 205 do Código Civil. (A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor). 2) Apelação conhecida e provida.
(TJ-DF – APC: 20080110777333, Relator: ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, Data de Julgamento: 18/11/2015, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 24/11/2015. Pág.: 278).
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. PRESCRIÇÃO DA COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. PRAZO DECENAL. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 205 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO DESPROVIDO. 1. Não merece prosperar a alegação de que as taxas de condomínios estão incluídas em instrumento público ou particular. Destarte, insta assinalar que a obrigação de pagamento de taxas condominiais decorre de lei e é regulamentada na convenção de condomínios, por conseguinte, segundo entendimento majoritário deste Egrégio TJDFT, prescreve em dez anos, nos termos do artigo 205 do Código Civil. 2. A disciplina traçada no art. 206, § 5º, I, do Código Civil, não milita em favor do recorrente, posto que, recai na hipótese a prescrição decenal, eis que inexiste prazo prescricional específico. 3. Recurso Desprovido.
(TJ-DF – APC: 20120111471574, Relator: SILVA LEMOS, Data de Julgamento: 30/04/2015, 5ª Turma Cível, Data de Publicação, Publicado no DJE: 15/06/2015. Pág.: 522).
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Entretanto, esse entendimento não prevalece mais, pela razão que, com o advento do Código de Processo Civil, as taxas condominiais passaram a ser titulo executivo extrajudicial, conforme do art. 784, inciso VIII, CPC:
Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
(…)
VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
E para ser título executivo, o crédito precisa ter a natureza da liquidez, a qual esta ligada a ideia de perfeição do que é devido, valor exato da obrigação. Assim, como tem natureza liquida, o prazo para prescrição agora será combinado com o art. 206, § 5º, inciso I, do Código Civil:
Art. 206. Prescreve:
(…)
- 5oEm cinco anos:
I – a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;
Portanto, nesse sentido, foi o julgado Recurso Especial do Superior Tribunal de Justiça sob rito de recursos repetitivos, decidindo o prazo para cobrança das taxas condominiais em cinco anos:
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DÍVIDAS LÍQUIDAS, PREVIAMENTE ESTABELECIDAS EM DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIAS GERAIS, CONSTANTES DAS RESPECTIVAS ATAS. PRAZO PRESCRICIONAL. O ART. 206, § 5º, I, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, AO DISPOR QUE PRESCREVE EM 5 (CINCO) ANOS A PRETENSÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDAS CONSTANTES DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR, É O QUE DEVE SER APLICADO AO CASO. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015 (art. 543-C do CPC/1973), é a seguinte: Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação. 2. No caso concreto, recurso especial provido.
RECURSO ESPECIAL Nº 1.483.930 – DF (2014/0240989-3)
O colegiado corroborou opinião do Ministério Público Federal, de que no caso analisado a interpretação da lei não poderia estabelecer outro prazo prescricional, já que não há dúvida sobre a natureza líquida da dívida condominial.
Acompanhando o entendimento do STJ, o Tribunal de Justiça Distrito Federal e Territórios:
AÇÃO DE COBRANÇA. PRESCRIÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONVENÇÃO OU ASSEMBLEIA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. I – A pretensão de cobrança de taxa condominal ordinária ou extraordinária prescreve em cinco anos, art. 206, § 5º, inc. I, do CC, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação, conforme tese firmada pelo e. STJ no REsp 1.483.930/SP (Tema 949). Acolhida parcialmente a prejudicial de prescrição. II – A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema nº 882), não se aplica aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, por isso é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. III – Apelação parcialmente provida.
(TJ-DF 20170710050063 DF 0015143-17.2015.8.07.0007, Relator: VERA ANDRIGUI, Data de Julgamento: 02/08/2017, 6ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE: 15/08/2017. Pág.: 441/468).
Concluindo, o síndico, como gestor condominial deve se atentar para o prazo de prescrição da cobrança das cotas, caso ao contrário, se omitindo a esse dever, poderá ser responsabilizado civilmente por seus atos.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
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