Atualmente o que não faltam nas manchetes de jornais são noticias relativas a acidentes envolvendo Condomínios, muitos se dão por fato da natureza, porém normalmente são causados por problemas estruturais, ou de manutenção.
Nos últimos anos acompanhamos a freqüência de acidentes marcados por problemas de vícios nas construções ou falta de manutenção predial. De acordo com dados do IBAPE NACIONAL (Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia) os índices dos problemas relativos a vícios ou manutenção são de: 34% vícios de anomalia construtiva, e 66% falha de manutenção e uso
Diante do percentual apontado, podemos concluir que: se o numero de problemas relacionados a falta de manutenção é praticamente o dobro, o índice de Síndicos sendo responsabilizados é muito maior que o de construtoras .Atualmente nos tribunais ,é comum lides onde os Síndicos são responsabilizados civil, criminalmente, e em muitas vezes com o seu próprio patrimônio, por má gestão, falta de cumprir com zelo as atribuições que lhe são devidas, e descritas de forma taxativa no artigo 1.348 do Código Civil. Especificamente em relação a manutenção predial temos a seguinte redação:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
O melhor instrumento que um Síndico pode ter em mãos para auxiliá-lo nas manutenções que devem ser feitas é a Convenção Condominial, pois é nela que estará descritos todos os quesitos necessários para correta preservação e manutenção do Condomínio. Esses quesitos normalmente são baseados nas normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) De acordo com essas normas, a manutenção do patrimônio deve ser realizada com periodicidade pelo Síndico A figura de um engenheiro é indispensável na execução das obras de manutenção ou reforma.
No portal temos todas as Normas Técnicas Aplicadas aos Condomínios que deverão ser observadas na gestão do Síndico: Clique aqui!
Em especial a Norma de Reformas da ABNT (NBR 16.280:2015) que estabelece as etapas das obras e reformas bem como a lista dos requisitos para antes, durante e depois de uma reforma, tanto na área comum, como nas unidades. autônomas. Toda obra de imóvel que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisa ser submetida à análise da construtora/incorporadora e do projetista, dentro do prazo decadencial, após esse prazo perde-se a garantia, e será necessário laudo técnico assinado por engenheiro ou arquiteto e urbanista e autorização expressa do proprietário. Ou seja, essa norma garante que as reformas e as obras sejam realizadas por pessoas com a técnica necessária, fica de fora a possibilidade da contratação dos famosos “quebra galho”, que podem causar prejuízos ou danos tanto na infra estrutura, quanto aos moradores.
Importante salientar que estar de acordo com as normas, não te dá nenhuma certeza jurídica, pois essas possuem apenas uma força balizadora, embasada em quesitos técnicos de proteção e segurança. Seguir as normas da ABNT te dá um respaldo técnico, um norte em relação aos procedimentos e exigências profissionais. Já existe entendimento do STJ de que as normas da ABNT não possuem poder vinculante
Um dos grandes problemas em relação a Convenção Condominial é que muitas são realizadas pelas incorporadoras, conforme prescrição do Art. 35 da Lei do Condomínio – Lei 4591/64, e essas o fazem sem a técnica jurídica necessária a administração do ponto de vista do Condomínio, realizando Convenções Genéricas que em muito apenas beneficiam as próprias incorporadoras.
Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea “i”, do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)
Qual é o papel da Construtora em Relação aos vícios da Construção?
Em relação a essas responsabilidades o Código Civil, e o Código de Defesa do Consumidor, bem como os entendimentos Jurisprudenciais determinam que as construtoras devam oferecer uma garantia de, no mínimo, cinco anos aos compradores. Vejamos:
“Código Civil Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”
“Código de defesa do Consumidor Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”
Vale destacar que, para qualquer defeito que apareça na obra, só terá direito à indenização pelo construtor, a ocorrência que for. comprovadamente.detectada nos cinco.primeiros anos, contados a partir da entrega do imóvel.
No caso de vícios ocultos, a garantia passa a contar a partir do momento que o problema passa a ser perceptível.
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Sobre os vícios o Código de Defesa do Consumidor tem a seguinte redação:
Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I – trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis;
II – noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.
- 1º Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
- 2º Obstam a decadência:
I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca;
II – (Vetado).
III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
- 3º Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
De acordo com a redação dos artigos relacionados podemos entender que os vícios possuem três modalidades: os vícios que comprometem a estrutura da edificação, colocando o imóvel em risco, que podem ser infiltrações, grandes rachaduras, umidade, perigo de incêndio. Os vícios aparentes, que têm o prazo estipulado pelo CDC de até 90 dias, que podem ser paredes mal pintadas, portas quebradas, rachaduras, defeitos na cerâmica, entre outros. E os vícios ocultos, ou redibitórios, que somente irão aparecer com o uso e tornam imprópria a utilização ou diminuem substancialmente seu valor.
O Código Civil Brasileiro em seu artigo 441tem a seguinte redação:
Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.
Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.
Esse artigo deixa clara a possibilidade de se enjeitar o imóvel ou até de desfazer o negocio caso os vícios ocultos/redibitórios tornarem o contrato mais oneroso que o esperado, esses vícios são aqueles que só tomamos conhecimento quando começamos usar a coisa. Muitas vezes vícios que foram maquiados, ou omitidos, e que aparecem com o uso.
Nesse link apontado temos matéria no portal Síndico Legal sobre os vícios encontrados na construção.
Importante salientar que a validade da garantia deve começar a partir de dois possíveis pontos: a data de entrega ou da certidão do habite-se. Sendo que valerá aquela que ocorrer por último. O prazo de cinco anos é apenas um parâmetro legal, já que alguns fatores como a pintura, têm uma garantia menor e problemas estruturais, um prazo maior.
Em relação ao prazo de indenização por defeitos da construção temos o entendimento da súmula 194 do STJ
SUMULA 194 STJ PRESCREVE EM VINTE ANOS A AÇÃO PARA OBTER, DO CONSTRUTOR, INDENIZAÇÃO POR DEFEITOS DA OBRA.
Por força do art. 32 da Lei 4591/64 a Construtora deverá registrar no cartório de imóvel o memorial descritivo da obra. Esse memorial descritivo é um documento que descreve detalhadamente todas as fases e materiais utilizados É fundamental que o Síndico esteja em posse desse memorial, no caso de vícios na construção e em caso da falta de acordo com a construtora para o reparo dos vícios construtivos
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
(g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
Além do Memorial Descritivo a construtora deve fornecer para os compradores uma lista com todos os itens relacionados abaixo, e seus prazos de garantia, é importante verificar se a informação sobre a garantia esta clara, e se essa garantia esta de acordo com a garantia determinada pela lei.
Lista de projetos que devem ser entregues com a obra:
Projeto Legal (aprovado pela prefeitura)
Alvará de Conclusão da obra
Projeto de Fundações / Sondagem do terreno
Projeto Estrutural (formas e armação)
Projeto Executivo de Arquitetura
Projeto de Estrutura metálica (se houver)
Projeto de Instalações Elétricas
Projeto de Instalações Hidráulicas
Projeto de Impermeabilização
Projeto de pressurização (se houver)
Projeto de telefonia
Plano de Combate a Incêndio aprovado no corpo de bombeiro
AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações (áreas comuns)
Qual é o Dever do Síndico em relação a manutenção do Condomínio?
É necessário que o Síndico observe as recomendações do Manual das Áreas Comuns e o Programa de Manutenção Preventiva, pois nesses itens tem especificado a correta utilização e conservação das áreas comuns, de acordo com os sistemas construtivos e materiais empregados, o que ajuda na manutenção, evitando danos decorrentes do mau uso.
Tanto os Síndicos quanto os Condôminos, podem propor ação indenizatória e de reparação de danos contra as construtoras. Porém é necessário contratar pericia para capacidade comprobatória.
Logo abaixo no texto temos dois entendimentos Jurisprudências, tanto na falha de manutenção do condomínio por parte do Síndico, quando nos vícios por parte da construtora.
Vícios por parte da Construtora:
“O vício do produto é aquele que afeta apenas a sua funcionalidade ou a do serviço, sujeitando-se ao prazo decadencial do artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor. Quando esse vício for grave a ponto de repercutir sobre o patrimônio material ou moral do consumidor, a hipótese será de responsabilidade pelo fato do produto, observando-se, assim, o prazo prescricional quinquenal do artigo 27 do referido diploma legal.” (STJ, REsp n. 1.176.323/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 03.03.2015). Configurando-se a existência de vício construtivo após a entrega da obra, conclusão amparada em farto acervo probatório, o construtor deve ser responsabilizado pela reparação.
APELAÇÃO CÍVEL. VÍCIO CONSTRUTIVO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE RÉ. PREJUDICIAL DE MÉRITO. DECADÊNCIA NÃO EVIDENCIADA. MATÉRIA SUJEITA À PRESCRIÇÃO. ART. 27 DO CDC. PROSSEGUIMENTO EM RELAÇÃO AO MÉRITO. CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIO. VÍCIOS QUE OCASIONARAM O DISPÊNDIO DE QUANTIA PELO CONDOMÍNIO, APÓS A ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. EXAME ACURADO DA PROVA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. “O vício do produto é aquele que afeta apenas a sua funcionalidade ou a do serviço, sujeitando-se ao prazo decadencial do artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor. Quando esse vício for grave a ponto de repercutir sobre o patrimônio material ou moral do consumidor, a hipótese será de responsabilidade pelo fato do produto, observando-se, assim, o prazo prescricional quinquenal do artigo 27 do referido diploma legal.” (STJ, REsp n. 1.176.323/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 03.03.2015). Configurando-se a existência de vício construtivo após a entrega da obra, conclusão amparada em farto acervo probatório, o construtor deve ser responsabilizado pela reparação. (TJ-SC – AC: 03033494620158240008 Blumenau 0303349-46.2015.8.24.0008, Relator: Sebastião César Evangelista, Data de Julgamento: 14/03/2019, Segunda Câmara de Direito Civil)
Falta de Manutenção do Condomínio por parte do Síndico:
A falta de manutenção e/ou preservação da referida área fez com que a os demandantes experimentassem desgastes e incômodos, que extrapolam a esfera de meros aborrecimentos. Foram oito anos que o imóvel está passando por problemas de vazamento que se iniciou no ano de 2000, e apesar de terem sido feitas diversas reclamações junto ao síndico do condomínio, nada foi resolvido, sendo preciso se socorrer do judiciário para tal.
APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO. VAZAMENTOS DE ÁREA COMUM. INFILTRAÇÕES NO IMÓVEL DOS AUTORES. REPARAÇÃO DOS DANOS. POSSIBILIDADE. DANO MORAL CONFIGURADO. 1- Afastada a questão preliminar de nulidade da sentença que, embora sucinta, está efetivamente fundamentada. 2- Inexistência de afronta a garantia constitucional inserta no inciso IX, do art. 93 e LV, 5º da Carta da Republica ou mesmo violação aos arts. 458, incisos II, III e 535, incisos I, II, ambos do CPC. 3- Infiltrações no imóvel dos Autores em razão do vazamento no telhado, considerado área comum do prédio, competindo ao condomínio reparar os danos causados na unidade. 4- A falta de manutenção e/ou preservação da referida área fez com que a os demandantes experimentassem desgastes e incômodos, que extrapolam a esfera de meros aborrecimentos. 5- Foram oito anos que o imóvel está passando por problemas de vazamento que se iniciou no ano de 2000, e apesar de terem sido feitas diversas reclamações junto ao síndico do condomínio, nada foi resolvido, sendo preciso se socorrer do judiciário para tal. 6- Danos morais caracterizados. 7- Quantum indenizatório fixado em R$5.000,00 (cinco mil reais) para cada um dos autores, se mostra adequado aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. 8- Manutenção da sentença. 9- NEGATIVA DE SEGUIMENTO DO RECURSO (TJ-RJ – APL: 00203204920088190208 RIO DE JANEIRO MEIER REGIONAL 6 VARA CIVEL, Relator: TERESA DE ANDRADE CASTRO NEVES, Data de Julgamento: 10/12/2014, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/12/2014)
A jurisprudência apontada, que condenou o Síndico, nos deixa claro o quanto ele foi negligente, os moradores passaram oito anos reclamando de um problema que poderia ter sido resolvido no inicio com uma simples manutenção, e que pela falta dela tomou proporções muito maiores.
É por isso que tanto se fala na necessidade de profissionalização do Síndico Independentemente de se tratar de um Síndico Condômino, muitas vezes não se tem a dimensão da responsabilidade dessa função, é certo que ninguém melhor que um Condômino para saber das reais necessidades do Condomínio, porém, é preciso saber suprir essas necessidades, existe uma forma definida por lei para o trabalho do Síndico. Não cabe mais amadorismo nessa função. Sobretudo em relação à manutenção e obras das áreas comuns.
Tanto é real a necessidade de profissionalismo dessa figura que o Código Civil em seu artigo 1.347 orienta sobre a possibilidade de contratação de um Síndico que não seja condômino, abrindo espaço para a atuação do Síndico profissional, vejamos:
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
A figura do Síndico profissional nunca esteve tão evidente, justamente pelas responsabilidades e necessidades que a gestão de um condomínio implica.
O Síndico responde Civil e Criminalmente quando por meio de uma ação ou omissão causar danos a terceiro.
aqui temos o link que nos leva ao artigo detalhado sobre a responsabilidade dos Síndicos
Ao praticar uma conduta o Síndico poderá fazê-la de forma negligente, imprudente ou imperito, com intenção (doloso) ou sem intenção (culposo) de prejudicar
Consideramos a Negligência quando a pessoa deixa de agir para evitar o resultado, a Imprudência ocorre quando ela atua sem o devido cuidado, e por fim a Imperícia quando o agente não possui capacidade ou habilidade suficiente para praticar a ação e, com a prática, prejudica outrem.
A responsabilidade civil e criminal do síndico é uma consequência da ação ou da omissão do gestor que causa danos a terceiros. Se o Síndico não der à devida atenção e importância a manutenção e reforma das áreas comuns do Condomínio, bem como exigir o procedimento legal em relação às reformas das áreas internas, pode colocar em risco todo um patrimônio, e também vidas alheias. De acordo com o IBAPE a falta de manutenção pode desvalorizar o imóvel em até 30% do valor do seu valor.
Clique aqui e leia o artigo que deixa claro a problemática da falta de manutenção
A Sindicância é uma atividade moldada por atos Administrativos, e Jurídicos
O Síndico deve se cercar de profissionais habilitados para lidar com a gestão de um condomínio, entre esses profissionais temos três figuras essenciais:
O Administrador, ou em muitos casos empresas especializadas em administração, para montar um plano de gestão e manutenção predial.
O Advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial, para assessorar o Síndico na aplicação das normas, e tomar medidas judiciais quando necessárias.
O Engenheiro para acompanhar o Síndico em todas as manutenções, inspeções e reformas. Que seja especialista em patologia da Construção.
A necessidade de profissionalização no universo condominial cresceu na mesma proporção que cresceu o numero de condomínios fechado, no Brasil sejam eles horizontais ou verticais, dados oficiais estimam que ¼ da população Brasileira viva em Condomínios. São milhares de cidadãos vivendo em condomínio fechado A segurança dessas pessoas passa pela responsabilidade das Construtoras/Incorporadoras e, sobretudo pela responsabilidade e profissionalismo do Síndico.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em diversas áreas do Direito e Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
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